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这些政策建议是由 可持续经济法律中心 法律实习,杰西卡竞技场;执行董事和工作人员律师,Janelle Orsi;和城市政策计划总监Yassi Eskandari。

介绍

该政策简介建议通过采用城市一级政策,允许居民为托管提供合理的纬度,并通过短期客人进行补偿。可持续经济体律师中心(SELC)建议城市采用此类法律,以提高住房的负担能力,使当地旅游机会多样化,并创造新的当地财富和城市收入来源。

What Are 短期家庭住宿?

近年来,人们将陌生人邀请陌生人进入他们的房屋越来越常见。这种运动在网站的帮助下增长了 Couchsurfing.,使旅行者能够在世界各地的主人家中留下免费。这种运动随着网站的创建而扩展 airbnb..促进了短期住宿的客人赔偿他们的主人。在简介中,我们希望解决后一种形式的短期住宿的政策障碍,其中宿主由客人赔偿。以下是这种短期住宿方式的两个例子:

苏珊娜’s Host Home Rental: 苏珊娜是一间带两卧室公寓的学前班老师。她租用备用卧室每月两次旅游。她收到的收入– around $300/month –帮助她负担得起她在她的学校附近生活的高租金。如下所述,SELC将此活动称为 “Host Home.”

乔治和瓜恩’没有主机房屋出租: 乔治和古因拥有一个卑微的公寓。他们每年两次,他们花了三个星期在卢旺达的一所学校做志愿者工作。虽然他们走了,但他们租到乔治当地艺术博物馆进入镇上的学生的公寓。从他们的公寓租赁收到的收入有助于他们提供前往卢旺达的旅行。如下所述,SELC将此活动称为 “No-Host Home.”


airbnb..等租赁平台最近在纽约和其他地方遭到射击。照片来源: Kevin Krejci.。在创造性的公共许可下使用。

当前的法律

目前,许多城市的法律使得某人举办短期客人持禁止甚至是非法的。在许多情况下,主持人需要遵守适用于商业规模酒店的所有法律,包括获得分区批准,遵守健康,建筑和安全法律,并支付特殊的酒店税。分区法则通常不允许在大多数住宅区的酒店活动运作–至少没有严格和昂贵的分区应用程序。

Benefits of 短期家庭住宿

通过增加当地的旅游,地方财富流通和住房的负担能力,实现短期房屋住宿加强了当地经济。

使房屋负担得起: 短期租赁所赚取的补充收入为其居民提供更实惠的住房。特别是在高失业期间,短期住宿的收入可以防止驱逐和丧失抵押品赎回权。

增加和多样化旅游: 短期租赁正在变得普遍– 甚至不可或缺– 旅行的方式。除了家庭住宿可以提供游客提供一个正宗的本地沉浸式假期,他们通常比酒店住宿更经济。

创造当地财富: 营业短期租赁也将将大量资金注入当地社区。这个国家的重要部分’酒店由12个大型酒店的集团之一拥有。这意味着当旅行者支付200美元的时间来入住旧金山的一家缺席宾馆时,200美元的重要部分将离开旧金山,不太可能在当地社区重新投资。相比之下,如果旅行者向当地居民支付200美元以留在该居民’S备用卧室,整个200美元到了当地社区的成员,并仍然可以在城市内重新传播。当地企业也可能受益,当游客在酒店客房内少花钱时,由于省上金钱的旅行者可能更有可能在当地的餐馆,商店和娱乐中花费。

Addressing Concerns about 短期家庭住宿

保存经济适用房供应

许多城市担心允许短期租赁将减少该市的经济适用房供应,因为房东将选择将住房单位转换为短期休假房屋。然而,至少有三种方式,人们暂时共享房屋以换取金钱,如下所述。三个,只有第三种形式– vacation rentals –实际上有可能从市场上删除经济实惠的住房。前两个,相反, 增加 住房的负担能力,通过帮助居民抵消租金或抵押贷款的高成本。三种形式如下:

1.寄宿家庭: 主持人在家中租用一部分生活空间,而主人与客人同时保持。

2.没有主人家庭: 在暂时留在其他地方的同时,主办最多或所有自己的生活单位。

3.休闲渡假房屋出租: 一个家庭没有被永久居民占据,但租用了许多短期住宿全年。

保持邻里的质量

城市也可能担心短期租赁可以增加住宅区的噪音和交通,并减损附近的住宅感受。邻居可能会担心,因为他们不想住在隔壁的房子或公寓,陌生人来了。我们描述的策略解决方案将通过限制每年每个房屋的客人数量来保持邻里生活质量和自主权之间的平衡。


短期房屋租赁的收入更有可能在当地经济中再循环。照片来源: La Citta Vita.。在创造性的公共许可下使用。

领导的城市

很少有城市已经采取了措施,为短期住宿留出了明确的法律空间。但是,2012年3月, 加利福尼亚州棕榈沙漠颁布了一项条例 为短期租赁提供住宅物业的许可。任何3到27天所租用的财产必须每年获得特殊的租赁许可证(25美元),并且必须为这座城市汇款9%的暂缓占用税。 法规 需要现场停车,以便短期租房者,符合城市’S噪声条例,一个可以响应邻居投诉的圆形联系人,以及最大客人数量的限制(每卧室两个人)。这种限制旨在减轻关于噪声,拥塞和其他邻域干扰的担忧。

旧金山的城市官员也一直在努力提出一项条例,这些条例将允许居民举办短期家庭住宿。 2012年4月, 旧金山市委员会扩大了暂缓的入住税 14%的人包括所有形式的短期租赁,而不仅仅是传统酒店。这是认识到短期租赁价值的方向的一步,但这种立法没有解决违反最短期家庭的法律障碍违法行为。

SELC.’■政策建议

Selc建议城市创造一个“Short-Term Home Stay”类别将分开“Hotel,” “Bed and Breakfast,” and “Vacation Rentals”在城市分区,税收和监管规范。“短期家庭住宿”将根据如何归入以下两类:

两个短期家庭住宿类别:

1.寄宿家庭: 主持人在家庭中租用一部分生活空间,同时宿主与客人同时保持。

2.没有主人家庭: 在暂时留在其他地方的同时,主办最多或所有自己的生活单位。

上述政策将使居民能够分享他们的房屋并补充其收入,而不会对供应当地经济适用房提供威胁。采纳后,政策将减轻短期房屋对社区生活质量的影响,也将从旅游和旅游业中增长当地税收收入。


短期住宿可以帮助抵消旧金山等城市的高高租金。照片来源: 闲置格式。在创造性的公共许可下使用。

The following is a set of guidelines and rules that a city may want to consider when adopting rules that allow 短期家庭住宿:

1.注册: 一个城市可能希望需要短期的家庭住宿主人,以便将他们的家作为一个注册“短期家庭住宿主持人。”申请费应最小(不超过30美元),可能要求定期重新登记,例如每三年。经营寄宿家庭和无主宿主的居民不应需要申请商业酒店必须获得的相同类型和性质的营业执照。寄宿家庭和无主宿主应被视为住所的附件使用,或者应包括在分区法中作为允许的家庭企业。

2.为客人提供的信息和设施: 一个城市可能希望要求主机或负责任的本地联系人的姓名和电话号码和注册证明在家庭中的显着的地方。一个城市还可以授权所有卧室都有一个工作的烟雾探测器,并且主机发布了一个疏散计划,识别来自家庭的所有出口手段。一个城市可以采用其他规则和规定,例如要求主持人发布信息解释城市如何将回收,堆肥和陆地填充垃圾分成单独的垃圾箱。

3.年收入上限: 关注限制短期房屋入住的规模和范围的城市可能希望将每位宿主的金额减少每年可以从短期客人每年赚取。例如,一个城市可以指定一个主机’短期家庭住宿的总收入不得超过实际租金的75%,或者在租赁物业的情况下,或类似房屋的市场房价租金,在主持人是主人的情况下。这是为了反映短期家庭住宿的想法是抵消住房成本的目的,而不是收入宿主的利润。

4.税: 一个城市可能希望对短期家庭住宿主持人收到的收入征收特别税。但是,我们建议税收低于商业酒店的税率远低于商业酒店,并且每个类别的家庭都以不同的税率征税。例如,在旧金山,14%的税收适用于酒店,我们可能会建议寄宿家庭的5%税,7%的无主体房屋。为了减少主人和城市的行政费用,我们还建议每年支付税款,而不是每月支付。

5.持续时间有限: 一个城市可能希望限制客人入住时间为30天,以防止主持人使用短期家庭入住法律来规避房东租户法律。

6.每年的客人和夜晚: 一个城市可能希望限制每年宿主可能有短期家庭入住客人的夜晚。例如,一个城市可能会授权这一总和“Host Home” and “No-Host Home”一夜之间留宿期间可能不会超过每年160,其中只有60个夜晚可能是“No-Host Home”夜晚。为了限制客户营业额的频率,一个城市也可能希望限制每年客人的总数。一种“guest,”在这种情况下,可以指个人或一起旅行的一群人,例如一对夫妇或家庭。

7.记录保留: 为了确保遵守规则和限制的城市采用短期房屋住宿,一个城市可能希望寄主保留客户名称记录,客人联系信息,住宿日期和支付的费用,并且可能需要要求主机维持多年的记录,并要求在该城市要求提供记录。

概括

上述建议旨在帮助城市采用平衡与短期住宿相关的利益和关切的法规。事实上,城市可能会因这些规定而异,根据城市的独特需求和关注,他们最终如何采用这些法规。提供上述建议的主要目标是鼓励城市向短期房屋开放新的门,以确保障碍仍然低,并提供建议,以帮助城市满足与日益增长的做法有关的共同关切。短期家庭住宿。我们认为,允许短期家庭住宿的整体影响将是城市居民的更大的经济稳定性,各种当地旅游和旅游选择以及更强大的当地经济体。

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