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Sargfabrik.屡获殊荣的社会住房项目, is 奥地利维也纳最大的自治区社区。照片: vienez.

如果单独的数量是经济适用住房计划成功的衡量标准,纽约市’s会坐在列表的顶部附近。北美最大的公屋局 纽约市房屋委员会 (Nycha)拥有178,557公寓,在2,563栋住宅区。但是核心—喜欢美国的住房机构—被问题困扰。其中的主要房库存和供需之间的不匹配是恶化的。市长比尔德布拉西奥’s recently-announced 411亿美元的住房计划 将解决剩下的遗体。似乎很清楚的是,该计划虽然雄心勃勃,但规模雄心勃勃,并不挑战美国实惠的实惠住房政策的基本假设。

看看两个替代的经济适用房模型表明,美国住房政策的激进重新思考是有序的。维也纳和新加坡的公共住房计划有不同程度的程度,成功地满足了关键的住房短缺,防止房价从控制中螺旋,并鼓励社会凝聚力。虽然两个程序的细节有所不同,但它们的中央前提是相同的。在维也纳和新加坡只有最脆弱的公共住房而不是停止援助,而是旨在成为大多数居民的永久解决方案。通过讨论私人住房市场通过补贴计划,并在建设和管理中投入大量政府资金,这两个城市建立了超过纽约的经济适用房屋供应’既济数量和质量。

纽约
虽然比美国的任何其他经济实惠的住房计划更大,但尼氏只为城市的一小部分服务’居民。资格是由 严格限制总收入。因此,公共住房人口偏向社会经济频谱的底部,平均租户家庭收入为23,150美元。

最近的资金削减加剧了Nycha’最明显的问题:外壳供应不足,也是老龄化房屋。传统住房的等候名单(247,262)还有更多的家庭,而不是目前由该计划服务。而且,很多城市’S公共住房状况不佳。尽管最近的保存努力和试图确保替代资金来源,但尼氏似乎是牙齿的皮肤悬挂,无法跟上其现有供应所需的新需求或重大维护。

尼娇'S 334公共住房发展包括曼哈顿的富尔顿房屋,于1965年建于1965年。(丹德加尔卡/ Flickr.)

由于这些缺陷,并且在私营租赁市场上的数十年来,Mayor De Blasio于5月初推出了他的住房纽约计划。该计划提出在40/60比例中建立或保留20多次公共住房单位。为了促进新的建设,旨在改变分区和土地利用法规,使建设公共住房更容易,测量空置批次,以确定可能的建筑工地,并实施强制列表课程,这些计划将要求开发人员将一部分单位指定为永久实惠的专业人员。 de blasio’S计划将由直接城市补贴(82亿美元),联邦和州基金(29亿美元)和私人投资(30亿美元)支付。

虽然de blasio’S计划将汇集到公共住房中的急需资金,并松开确定可以建立经济适用房的地点和何时建立的法律框架,它代表了对传统住房政策的挑战的延续。有关经济适用房的替代视图,我们必须在其他地方看—首先是一个在近一个世纪以大规模实施公共住房的城市。

维也纳
经济适用住房的维也纳模型首先是其社会住房的扩大定义。纽约的地方 ’S公屋发展是私人市场住房海洋贫困的岛屿,大多数维也纳’S居民(60%)生活在补贴公寓,包括城市所有单位和有限的利润住房协会。在一章中 欧洲的社会住房 [pdf]Christoph Reinprecht总结了奥地利人的社会住房方法,如下所示:"有一般性的政治共识,社会应负责住房供应,并且住房是一种基本的人类需求,不应受到自由市场机制;相反,社会应该确保有足够数量的住宅。"

维也纳’s 市政部50. 拥有220,000多个公寓,超过四分之一的城市’S总房屋股。 (将此与纽约相比,Nycha拥有所有租赁物业的8.2%。)维也纳’S公共住房计划开始于称为社会民主统治的时代 红色维也纳。 1924年至1933年间,市政府在42个住房发展中建造了61,175名公寓,分布在整个城市,鼓励社会阶层之间的互动,并为其社会创新和高质量设计的结合而言。虽然法西斯政府拆除了公共住房计划—并故意损害现有的定居点—第二次世界大战后几乎立即重新开始,此后仍然是市政优先事项。

Reumannhof是由Hubert Gessner设计的,建于1924年。檐口下方的标志标志着它作为市政住房,并表明建设日期。 (Payton chung / Flickr.)

维也纳公共房屋主要由联邦基金提供资金。 根据维也纳住房研究’s wolfgangförster[pdf],这座城市约会€从收入和公司税的专用部分和公司税收的每年4.5亿人以及所有工作奥地利人支付的住房捐款。市政融资弥补了任何短缺。与美国不同,绝大多数奥地利住房(92%)是对象 - 而不是需求方,这意味着它们适用于住房建设而不是个人。私人和公共拥有的奥地利建造的四分之五五分之一,由公共资金补贴。只有第二户和最昂贵的房屋和公寓都没有资格获得补贴。

维也纳’S公共住房计划调制私人住房市场。因为这么大的城市’S总房屋股票是城市拥有或补贴,私人房东竞争同一租户的社会住房,负担不起租金。与此同时,大多数人口在市政或补贴住房中的事实意味着在美国公共住房附加的社会耻辱不适用。

维也纳’S的公屋计划为大多数城市提供了实惠的家园’没有牺牲建筑品质的人口。该市通过称为Bauträgerwettbewerbe或开发人员的过程分销房屋补贴以获得大规模发展’竞赛。一名陪审团包括城市的代表以及住房法的建筑师,建筑商和专家选择不仅仅是经济的设计,而且选择了质量和生态影响。比赛将建筑成本减少约20%,并鼓励创造性主题,例如Autofreie Mustersidlung,或无车庄园,或Frauen-Werk-Stadt,由女性建筑师设计的家庭友好的社区。

由表现主义者设计的维也纳的Hundertwasser-haus 有建筑师Joseph Krawina的Painter Friedensreich Hundertwasser。信用: 伊米特.

维也纳模型并非没有缺陷。虽然它有效减轻了二十世纪初期的住房危机,但计划的自上而下的实施提高了工人的怨恨。它仍然可以说出可能是民主的;虽然市政部50致力于在规划过程中涉及设计师和学者,但似乎有公民参与的小空间。

在理论上城市 ’S的混合收入住房发展应该鼓励社交混合在邻居水平。在实践中,最近的趋势是对分离的,特别是因为加强指出移民。新抵达家庭和老年人越来越居住在较年轻的遗产,而年轻人,奥地利奥地利的家庭倾向于更新的住房发展。因此,在维也纳’S公共住房计划可以整个城市内部的社会凝聚力较好,仔细看待解决模式,揭示了有可能撤消其收益的紧张局势。

最后,维也纳的成功'S社会住房计划对其继续存在构成威胁。作为城市'S高品质的生活质量,通过价格的可用性搭配,吸引额外的居民,房屋股票的压力增加。该市已经开始依靠公私伙伴关系来填补需求与供应之间的差距。对私人解决方案的重新定位可能不会落后。

新加坡
新加坡’S公共住房计划是, 用经济学家袜子 - 勇潘文[PDF]的话语, "一个新古典经济学家’s nightmare."该计划,由此管理 住房开发板 (HDB)甚至比维也纳更广泛’s。新加坡八十二百分之八十’S居民住在HDB建造的公寓里,其中有超过900,000。与纽约和维也纳相比,HDB鼓励公共住房居民购买公寓。十个高清居民中有九个拥有他们的家园。根据HDB网站,50,000个租赁单位,"对于没有其他可行住房选择的真正贫困者。"

重点是房屋维修于1964年,在HDB成立四年后,与政府建立了四年’人民计划(啤酒花)的驻权。啤酒花改变了新加坡’S公共住房计划从解决房屋危机的解决方案进入民族建设的锻炼。它还揭示了新加坡之间的重要差异’对公共住房的态度和维也纳的方法。虽然后者使用住房补贴作为再分配的乐器,新加坡, 争论社会科学家S. Vasoo和James Lee [PDF],将其负担能力措施视为促进经济增长一般的手段。

HDB. 'S Pinnacle @ Duxton Development采用了由空中桥梁和花园连接的50层塔楼。 (Malcolm TreedInnick / Flickr.)

新加坡提供居民大量赠款和奖励—最初适用于首次买家的60,000澳元—购买HDB公寓。但融资益智关键是1968年推出的一项政策,允许使用中央公积金储蓄(新加坡社会保障计划)来达到付款和每月抵押​​贷款分期付款。如今,80%的HDB房主在抵押贷款中没有现金支出,而是从他们的CPF账户中获取全部金额。

通过将福利关注几个地区,包括住房和医疗保健,新加坡通过大多数账户,将屋顶放在几乎每个居民身上’头部。 (政府没有发布无家可归的统计数据,所以我们不知道有多少新加坡人仍然无效。)HDB’S分层赠款系统奖励最大的收入家庭补贴。无家可归的家庭可以获得租赁公寓,只需每月20美元。

HDB. 还实现了高度的社会经济和种族融合在其公共住房发展中。 1989年的民族融合政策为社区和公寓楼设定了种族配额,可用于防止居民向超人赎回的族群销售公寓。此外,HDB发展计划作为自给自足社区,具有各种公寓类型,适用于不同收入,年龄和种族组成的人。

像维也纳一样’S市政部50,HDB致力于留在建筑设计的尖端。在点的情况是 Pinnacle @ Duxton.,多个建筑和城市设计奖的接收者。 2009年完成,它包括多个由空中桥和花园连接的50层塔楼。可持续发展也是房屋机构的优先事项。所有新家均采用标准的环保策略套件,包括与灰水冲洗的LED照明和厕所。

新加坡最令人不安的特点’S公共住房计划也是其优势的源泉。 HDB练习控制系统的各个方面,不仅是建造和销售公寓,而且担任抵押贷款人。该机构也可以作为警方的一部手动运作。根据Phang的说法,HDB有权扣留来自居民的居民与无薪停车票,并驱逐被判罪名的罪行。

此外,经济学家担心个人新加坡人和城市国家本身在住房中投入了太多的钱,留下了消费和企业投资。特别是新加坡人,特别是在一个脆弱的位置。虽然实际上保证了一个家,但是那个家庭出现的价格:即他们的退休储蓄。

课程
既不是维也纳’s nor Singapore’经济适用房是完美的。然而,两者都取得了成功水平,以数量和质量来衡量,这对大多数美国城市仍然难以实现。这两个模型的区别是他们对社会住房的广泛定义。在美国,公共住房基本上是危机管理。它为将无法在没有市政援助的情况下无法承担住房的家庭提供临时支持。维也纳和新加坡需要更长时间的观点,以至于相信向大多数居民提供补贴将使社会和经济受益。因此,维也纳和新加坡政府在经济适用房中始终如一地投入金钱和政治资本,而不必担心扰乱私人住房市场。

有效的经济适用住房计划使居民和社区大。 研究表明[PDF] 通过减少压力源的暴露并作为医疗保健服务的交付点,可以通过减少常规健康收入来提高居民健康收入。 经济实惠的住房也可以支持居民' education [pdf],通过防止与住宅流动相关的干扰。在社区一级,公共住房的建设和维护提供了就业机会,提高当地建筑业。此外,经济实惠的住房支持当地经济 通过将居民留下更具可支配的收入。 经济实惠的住房位于商家附近 为雇主提供更有可能具有富有成效的工人,而且可能搬到的可能性不太可能因为他们在住房上超支。

除了实际考虑之外,是一种道德困境。维也纳和新加坡在右边理解经济适用房,美国公共住房计划—rhetoric aside—将负担性视为特权。如果后者是可接受的,那么更像是更好的。如果不是,是时候将经济适用房,从周边移动到市政府的中心。

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这篇文章是可行性的一部分'S和旧金山公共媒体'探索实惠 2014年6月和7月期间的住房解决方案。查看该系列的其余部分 这里.

Anna.Bergren.

关于作者

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推特 linkedin.  Anna Bergren Miller是一位专业从事建造环境的自由撰稿人。她的兴趣包括当代设计实践,数字设计和