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问:共享归属化的方式是什么可以帮助避免止赎的方法?

A: 分享是一个无法实现的住房危机的解决方案,甚至可能是一个趋势。在过去,从家庭股权的再融资或绘制有助于家庭乘坐伴随失业,离婚,残疾,家庭死亡的财务不确定性,或其他一些变革。

今天,它’在出现这些捕食时,房主非常常见的房主几乎没有或没有公平使用。更糟糕,很多人都是“upside down” on their mortgage–在房子上偿还500,000美元的贷款’现在现在价值​​300,000美元。

最近,我的法律办公室已经听到了一段少数人,考虑分享一个家作为一个家 解决方案 对此问题。以下是一些示例,基于真正的故事:

  1. 亨利,妻子去世了,谁再也不能单独支付抵押贷款,邀请他的朋友贾斯汀和宝拉(一对夫妇)在他家中建造一个加入。他们计划所有分享家庭的所有权,并分享使用某些区域,包括厨房,露台,车库和洗衣房。一切都接近退休,并希望在支持性环境中共同努力。
  2. 克劳迪娅,最近离婚的妈妈,与ANA的三卧室家的所有权分享,也是一个单身母亲。
  3. 在他下岗的工作之后,弗雷德卖掉了他的一半双工到他的长期租房。

这些分享安排是由财务必需品引发的,但他们以其他方式使每个人都受益。友谊,支持和分享资源,日常成本,能源和职责(如儿童保育,差事,琐事和烹饪)都是共享住房的福利。

让’仔细地和合法地看起来更仔细地看起来。

乍一看,购买没有公平(甚至负面股权)的房屋的一部分可能听起来像一个危险的提案。一个具有良好信誉,稳定收入的购房者,一些储蓄可以在现在可以找到很多优惠,所以为什么他们想买一半的房屋’在金融洞里?

答案是:他们可能没有’t—对于许多人来说,它可能会使新的财务意义更加繁荣,并立即购买市场上的那些便宜的家园。

但对于信用差或没有储蓄的人来说,这可能是购买家庭或至少一部分的良机机会。对于现有的房主,安排意味着他们可以避免丧失抵押品赎回权,留在家里,并保留他们的信誉。它还可以让房主一直突破–暂时或永久性–从每月抵押贷款付款。取决于该安排如何结构,它’每个人都可以受益。

让'S考虑这种类型的安排的详细示例。

Keri拥有和生活在一间四卧室之家,租用两间卧室塞巴斯蒂安和达格特吉亚的朋友。当Keri被迫由于健康问题而被迫退出工作时,我无法跟上4000美元的每月抵押贷款支付,即使Tejedas每月支付2000美元的租金。

为他们,Tejedas赚了好钱,但他们的储蓄很少,信贷差;它’s unlikely they’D有资格获得房屋贷款。 Keri的价值’房子已经下降到市场价值约为40万美元,而在那里’她的抵押贷款余额500,000美元。

Keri认为分享作为一个解决方案,她建议让Tejedas接管整个4000美元的每月付款,并开始赢得家庭的部分所有权。这将使Keri救济从她最大的月度费用中救济,并提供Tejedas有机会成为房主,并在路上开始,开始建设公平。对于所有人来说,它意味着留在他们喜欢和他们享受的人的家里。

Tejedas正在承担以负值购买家庭的风险。要考虑到这一点,Keri可以同意向Tejedas与其付款比例提高股权。

让’想象一下,Keri已经在家中批准了60个付款,并且在家庭退还之前还有大约300个付款。 Keri和Tejedas创造了一个“point”系统并确定Keri已制造或使未来的每笔付款都赋予她的1分,每笔付款都让他们成为1.5分。 (请注意,各方可以根据他们的感受是公平的,决定分配点的任何方式,他们计划如何分配其他费用,例如保险和财产税,他们如何分享抵押贷款利息扣除购买的房屋的价值,目前的价值等等。)如果和当家庭销售时,他们’LL通过计算相对于总点总数的点数来划分权益。

为了说明,想象一下,Tejedas制定了5年的所有抵押贷款,共有60项付款。 Keri在Tejedas购买前进行了60项付款,所以此时Tejedas和Keri每次都有60笔付款。 Keri有权获得60分(总点的60 x 1,40%),Tejedas为90分(60 x 1.5,总点的60%)。如果房屋随后以10万美元的股权销售,Keri可获得40,000美元,Tejedas获得60,000美元。 Tejedas的额外额外的20,000美元是他们带来风险和乘坐Keri的艰难时期的奖励。与此同时,凯利让她的家保持了保存了她的信用,而租金和抵押贷款免费五年。

现在为法律部分。那里’思考很多—超过我可以在本文的空间中覆盖。但这里有一些关键问题:首先,如果Keri契约是她家的一部分到Tejedas,它可以触发“due on transfer” requirement that’S包含在大多数贷款的精细印刷品中,并说如果房主将房子转移给其他任何人,则贷款的整个余额将立即到期。

贷方是否知道贷款目前支付时,贷款人是否会知道贷款人始终如一。现在,在目前的经济和银行业气候中,它还可疑是贷方是否会在完全支付贷款的转让条款所关心的情况下。然而,它’仍然有风险,希望贷方能否丧命’t notice or doesn’t care to act.

一个替代方案是寻求贷方’允许。它可能有效,但它赢了’T很容易让合适的人在手机上。如果贷方确实同意,他们将希望所有业主能够登录并负责抵押,或者以更高的利益获得新抵押贷款。拥有贷款的所有业主可能会有福利,特别是如果新业主希望从其所得税中扣除抵押贷款利息。但为抵押贷款分享责任有其风险,因此业主应该有明确的协议,了解谁负责什么,如何处理默认值,等等。

另一种绕过转移问题的方法是使用a“lease-to-own”安排,涉及定期租赁与购买选项相结合。

通常情况下,业主将溢价加到每月租赁付款上,并为租赁者提供一定时间内(通常1至5年)在商定的价格上购买房产的选项。在上面的例子中,Tejedas每月支付2000美元的租金。根据与Keri的租赁自行协议,他们可能开始每月支付3000美元。额外的1000美元,以及全部或部分常规的2,000美元的租赁付款将被记入他们最终购买一半的房屋。 Tejeda.’额外付款也可能归功于乘数1.33或1.5倍,以便弥补它们的风险。 (Tejedas冒着风险,如果他们决定退出该安排,或者如果Keri失去房子,他们可能会失去这项投资。)购买将在以后的日期举行,以便再融资家庭和转让有意义所有三个名称的标题。

无论各方如何如何构建其共享安排,他们应该每次咨询律师,并务必以书面形式获得协议的细节。共同主人应该提前通过突发事件进行谈判:如果一方破产是怎么办?如果有默认值怎么办?如果一个派对想要或需要再融资,会发生什么?当一方想要卖出时会发生什么?如果房子还在怎么办“upside down”当一个人想要出来的时候?

如果您通过合法的GobbleyGook进行工作,您可能很好地拥有一个伟大的共用住房安排。如果你’d想读取真实的例子,看 "如何分享房屋:一个案例研究," 在Sharable.net!

这篇文章是用律师查尔斯斯皮格尔的帮助和反馈编写的,Lise K. Strom和Emily Doskow。

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关于作者

Janelle Orsi.

Janelle Orsi.是国家非营利组织的主任 可持续经济法律中心,她是奥克兰,加利福尼亚州澳大利亚私法实践中的“分享律师”。她的工作