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过去20年来,美国的土地信托运动主要是为了其在环境保护中的作用。被称为土地保守,这些非营利组织,如自然保护,获得发展权或土地 费用简单,为了通过保护土地免于发展来保护自然资源。

一个鲜为人知的组织,一个社区土地信托(CLT),以非常不同的方式使用类似的法律工具来实现非常不同的目标:保存经济适用房,避免绅士化和社区财富的建立。 CLT运动始于20世纪70年代初。

根据 Community-wealth.org.,2011年美国有242个社区土地信托,大约有10,000多名居民提供了大约10,000个住房单位。大多数(82%)这些居民的收入低于50%的地区中位数,31%是非白色的。

CLT模型通过代表社区购买土地,并将其持有持久性。 CLT可以在物业上销售土地和结构,选择回购,或者进入长期租约,通常是地面租约,在此期间,租户可以改善该物业,并且在此期间CLT维护对结构和财产维持的兴趣。如果买方选择出售,则CLT保留重新购买商定的公式的结构,给予买方部分股权。剩余的股权与CLT保持,结构重新出售低于市场率。土地的成本永远保留在信任范围内。

国家社区土地信托网络 为CLT在美国提供资源和协调。

建立社区土地信托的步骤

1. 确定理由

存在用于开始和支持CLT的几个理由。在建立CLT时,通常识别以下一个或多个理由:

  • 发展社区而不使人(避免良好的低收入居民的绅士化和流离失所),
  • 延续私人房屋的负担能力(避免在公共或私人措施上有用的承受能力开发的住房的市场率)
  • 保留公众对经济适用住房的投资(避免因公共资金而为负担能力制定的住房的市场率)
  • 保护经济适用房的入住,使用,条件和设计(确保占用,管理和维持经济适用房)随着时间的推移)
  • 组装土地以实现多样性发展(组装CLT工具的装配土地可用于在CLT的服务区内开发多种类型的发展)
  • 实现低收入人民的流动性(为房屋提供额外的路线,以获得市场所提供的低收入和中等收入的人)
  • 抛弃首次房主的安全性(踩到治疗违约并防止丧失抵押品,保护房主,住房,银行和社区)

2. 确定赞助

CLTS通常从以下四个潜在赞助商之一发起的某种动力启动:

  • 个人和机构 在基层级别(通常是基于信仰和社区组织)。基层组织的优势包括由社区的验收,贷款人和资助者眼中的合法性,市场洞察力以及来自其他组织的缺乏行李。缺点包括建立人员配置和财务能力,可信度,与现有组织竞争的挑战,以及选择受益人的困难。
  • 政府 当地,区域或州级(通常是市政府)的官员,包括获取公共社区发展基金,员工支持,监管援助以及一个完整的住房非营利地方景观,为A建立适当的利润CLT。缺点包括公众对政府的不信任,政治污染,一个自上而下的方法,可能被视为与社区需求有关,并抵制CLT治理结构中的社区成员。
  • 其他非营利组织组织 在CLT的服务区内经营(通常是社区开发公司,社会服务组织或住房非营利组织,可能会转换,分拆,以CLT为计划,或建立联盟组织)。优点可以包括所有非营利组织,增加生产力,可信度,非营利性住房网络内的兼容性的基础能力,以及外部非营利组织的多样化和更新。缺点可能包括归因于母公司的政治行李,调整领导的父母董事会结构适应CLT对租赁符和社区负责,忠诚和挥之不去控制负责。
  • 当地企业和银行 (典型的企业涉及低收入雇员能够确保经济实惠的住房)。

优势可以包括早期的能力和赞助,为工作家庭提供启动家,并利用公共资金的私人美元。缺点可以包括在业务中集中的控制和权力,未能接受与传统商业模式形成对比的CLT模型,以及在收入规模上更高的趋势(朝向工作家庭及在结构失业者之上)。

3. 识别受益者

CLT必须尽早决定其目标受益人,因为这将决定住房的类型和任期,CLT的补贴金额将需要提供给目标受益人的住房,而CLT可以访问的资金类型以及转售公式,营销计划,选择标准和组织战略的设计。

在确定受益者时,社区需求的评估围绕三个主要决策点:

  • 从哪里开始收入规模
  • 未来销售是否应降低收入规模(越来越多的负担能力)或在同一水平上(以维持负担能力)
  • 是否超出收入(家庭,残疾,年龄,住所或工作地理)的其他因素都被考虑在决定中

旨在更高的收入将意味着非营利组合融合和确保测试的公共资金,较低收入社区的抵抗力,违约风险和维护问题的风险较低的挑战导致行政费用较低。

保持负担能力可能意味着卖方的更好股权股份;扩大负担能力可以加快CLT可以扩展和满足其使命的速率,因为可以使用随后轮次销售补贴的资源来获取新属性。

迄今为止,收入差别的其他因素的优势可以包括邻里的发展目标,扩大上诉和定制的发展,以满足特定目标群体的独特需求。风险包括在针对低收入人士的公共资金上失去,运行对平等保护住房法的原因,以及基于收入的歧视模式。

4. 描绘服务区

CLT是基于地方的组织,必须定义他们将运行和服务的地理位置。 CLT可以以社区,城市和大都市区域的规模或状态运行。

在大型地理上运营的优势包括低收入人民的流动性,在郊区建立“公平份额”,在城市核心以外的较广泛的申请人外,确保了低成本的土地,允许更广泛的申请人,允许更广泛的选择性,建立更广泛的选区的机会,增加了合作和资金的机会,以及参加区域智能增长计划和发展的机会。

大大的缺点包括增加的管理成本,责任丧失,缺席房东的感知,来自当地运营的其他组织的竞争,Nimby-ISM,有助于蔓延,较少的社区发展和组织。

5. 组织

CLTS的主要选区包括基层社区倡导者,非营利组织和政府机构,住房专业人士,公职人员,私人贷款人和捐助者。

CLT的三个关键组织原则包括:

  • 社区组织: 在邻居内的基层竞争中竞选。优势包括早期意识和验收,招聘,营销和筹款,缺点包括时间消耗,在CLT建立之前对社区的高期望发行,并在批评中开放。
  • 核心集团组织: 接近有影响力的机构和个人参加支持。优势可包括更快的支持,更快的开发,可信度,借贷能力;缺点可以包括精英主义,借来行李的负担和增加的市场风险。
  • 资源组织: 一些倡导捐助者的资源(基金和/或ands)从捐助者播种基金和工作人员,然后工作人员开始社区或核心集团组织,优势可以包括可接受性,早期的人员配置和利用资源。缺点可以包括与早些时候被认为已经被视为冤枉或被忽视的社区的捐助者的内疚,在本组织有时间开发,曾经通过强迫发展造成滥用资金,可能是一个方向一个糟糕的,很快。

6. 发展或改善土地

CLT土地开发的一些选择包括:

  • CLT启动的项目:CLT充当开发人员。问题包括CLT,冲突,容量和资源的作用。
  • 买方启动的收购:CLT购买卖方的土地和建筑物,并与买方执行地面租赁。问题包括对购房者的资格,补贴的资格,邻里,邻居,住房类型,以及检查和维护。
  • 开发人员启动的项目: 开发人员接近CLT并在建设期间承担风险。问题包括CLT和项目评估的保护。
  • 与合作伙伴一起做出所有发展的管家项目: CLT为开发商合作伙伴提供包裹,在土地汇编和管理中发挥积极作用,但不发展。问题包括开发者费用的资金来源是在确保质量发展和伙伴关系方面的内容,CLT的作用。
  • 市政启蒙项目: 为特定目的(通常为CLT开发实惠的住房),市政府将土地传达给CLT。问题包括土地,风险分配和任何逆转条款的成本。
  • 市政授权单位(包括划分): CLT监督并代表市政制度要求。问题包括对市政服务的赔偿,并对不在CLT-LAND上的单位的责任。
  • 公屋机构: 剥夺财产:土地从PHA传达给CLT,以确保持续的负担能力。问题包括CLT在管理现有租户,土地价格和运输工具到居民的作用。

7. 安全资金

CLT需要资金支付与土地收购,建设和补贴有关的各种职能。项目资金来源包括:

  • 联邦计划:CDBG和家庭资金 - 可能需要通过当地参与管辖权作为社区住房发展组织的特殊指定。还提供用于组织规划和开发的HUD基金。
  • 联邦税收抵免:低收入住房税收抵免和历史保存税收抵免
  • 联邦房屋贷款银行
  • 私人贷款机构
  • 国家住房财政机构
  • 社区经济学研究所循环贷款基金
  • 住房信托基金
  • 税收增量融资
  • 市房地产
  • 私人开发商拨款
  • 养老基金
  • 私人基金会
  • 私人土地捐款
  • 开发费
  • 租赁费

业务资金来源:

  • CDBG.& HOME
  • 私人机构
  • 私人捐助者
  • 基层筹款
  • 开发费,租金收入,& Lease Fees

项目资助问题包括避免随着时间的推移补贴侵蚀; CLT寻求保留住房股票的补贴,获取补助金,以补贴土地成本和建筑建设,以及与当地贷款机构的强有力的伙伴关系。保护业务资金的问题包括与其他非营利组织,幸存的基础推荐和人员配置水平的竞争。

CLT需要大约需要三年的时间来在社区内建立自己。它’S看起来可能是很多工作和时间,但CLTS为经济适用房提供持久,系统的解决方案。

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这个方法是基于出版物, 启动社区土地信托:组织和运营选择, 由John Emmeus Davis。强烈推荐,如果您需要更多详细信息。

 

尼娜格卡塔克

关于作者

尼娜格卡塔克

Nina编辑并发布 Planet Detroit时事通讯 (PlanetDetroit.substack.com.)写下并编辑关于人和地点的所有方面的故事。