分区改革

图像信用: B9建筑师

几个美国城市在如何以及何处建造房屋时重写规则。但是转向潮水是否足够?

蓬勃发展的分区改革运动在全国各地聚合作,作为明尼阿波利斯,丹佛和俄勒冈州的最长常规法律,举起扼杀了单家族分区对上世纪的城市土地利用。

城市化增加,缺乏经济实惠的住房正在推动对变革的渴望,但进步往往被阻碍了 通过房主的根深蒂固反对者和那些讨论邻里角色的潜在损失的人。分区改革可以提供足够的密度抵消 一个世纪的比赛和基于班级的住房歧视?

改革运动 正在创造“基于纽约州主任的斯科特·德格尔说,能够重新考虑城市和重新思考城市条件的新机会,“ 奇迹建筑师。他预测,更大的密度将逐渐改变邻里特征,但居民不会在短期或长期看到激进的变换。

什么分区改革在2019年

倡导者正在推动激进的改革,但大多数已经颁布的当地规划和分区要求的变化是增量的。

“随着时间的推移改变要求,允许沿着交通走廊和其他适当的位置的密集外壳,有元素可以烘焙到分区要求,以建立上下文分区指南,”Demel说,例如高度和挫折要求,或通过需要新的结构与现有的街道条件保持一致的连续性。

“从设计角度来看,它’真的是建筑师的选择来解释这些政策,” he adds. “It’始终是什么平衡’现在有什么可能在那里。”

奇迹建筑师最近完成了 Parkline. 在Flatbush Ave.在布鲁克林,一个254个单位,街道的混合收入塔,由ProSpect Park,一个由着名的19世纪景观建筑师弗雷德里克法奥姆斯特设计的城市扩展。它的23层塔明显高于邻近的低层建筑,但它的两层楼基地与零售和社区空间在街道层面产生了重大挫折。

居民提起诉讼以停止建设,但法官在2014年提出了临时限制令,因为 公园’S东侧没有高度限制。该空间以前曾被医疗建筑和停车场占用过。“填充是纽约市茂密的地方是一个漂亮的标准事情,事情一直在转过身来,” Demel says.

近年来,活动和斯塔克不平等将政策制定者推动了越来越多的验收,即土地使用法则在人为膨胀房价的同时种族和经济地隔离。作为回应,对分区法的更新是清除以前保留单家庭住宅的街区的密集外壳的路径。双工生物,停车结构正在为混合使用的外壳推动,但一些新的施工甚至不包括停放汽车的空间。

2019年3月,西雅图通过了 强制住房负担能力 (MHA)是一个全市重新划分计划,要求开发人员为低收入居民建造住房,并实现更大的密度。展示MHA如何促进住宅区的能力,当地公司 B9建筑师制定了一个案例研究提案 为将块最终的开发添加到一个或多个家庭的后院,其中包含空间。 

如果建设者在块结束时聚合在邻接后院的未使用空间,B9设想添加两个分离的配件住宅单元,或一个全尺寸的家庭。同样,从四个后院借用未使用的空间会为两个1,225平方英尺的房屋提供足够大的信封。因为西雅图现在允许行房屋曾经是低层多家庭和单家族区,B9能够在其案例研究中促进每英亩7.1到10.8单位的密度。

经济实惠的住房短缺推动改革

随着城市人口膨胀,经济实惠的住房短缺正在强迫中低收入居民,如教师和零售和医疗保健工作者,这是一个城市最佳地运营所需的存在。 

因此,该国不同地区的城市正在重新处理地方条例,以解决多个地铁地区的发作问题,包括更衣,无家可归者以及超越工人的扩大碳足迹,这些工人花费九十分钟或以上从exulan驾驶社区。

这些改革也被用来解决aren的需求’T具体与住房相关;华盛顿州,D.C.,搬到允许角落商店在行房区开放,以在食物沙漠中创造绿化植物;丹佛’S邻域开发计划与城市提升密度燕尾’降低汽车旅行的目标,以提高空气质量,消除交通事故。

单独重写分区法 ’kearstin Dischinger,项目经理和政策计划者表示,实现住房股权的全面战略 桥房加利福尼亚州’最大的非营利组织开发人员。此前,她是旧金山规划部门的政策经理和社区发展专家。

她说,即使是土木工程师和城市规划者的技术人员不是政治行为者,任何希望使用最近加入密度的改革的人必须首先考虑有政治方面的障碍,如诉讼,小幼虫,投票措施和临时小组。

“即使是我们在书上的法律也不’似乎总是允许我们做代码允许的[土地]使用,“她说。 “这绝对感觉就像那里一样’在我们的城市被害怕或害怕做一些可能创造更多住房的文化只是因为我们拥有的过程,以及我们蓄意的方式。”

虽然具有SF规划,但Duchinger致力于旨在刺激建设的本地密度奖金计划“missing middle”住房如Townhomes,庭院公寓和现场/工作区。该节目放松的高度和密度限制,靠近过境走廊,用于指定一部分新单位的开发人员永久实惠。但即使有新的机会才能升级更高,Denser Homes,Dischinger表示,关于旧金山的不确定性’S迷宫批准过程继续抑制新的建设。

移动覆盖本地分区控件

参议院账单50.是加州州参议员斯科特维纳(d)提出的法律,将允许立式划分指南,以大大覆盖大多数地方条例。 

如果通过,维也纳说SB50将代表国家’在一个世纪以来的土地利用最重要的变化。它将取代本地分区限制,以允许在公共交通线附近的更大密度以及状态的FOPPONESS的逐方施工,这意味着可以建立这种发展,而无需任何特殊的许可或差异。“It’是一个重要的变化和它’如果我们是绝对必要的’随着时间的推移,再次解决这个房屋危机,“他在接受采访时说。

但是,账单暂停了改变 加利福尼亚州环境质量法案,(CEQA),允许个人通过解释项目延迟发展’S感知的影响,如增加阴影,风和交通。 发现2015年研究 这些投诉中只有0.7%引发了正式的环境审查,但它们仍然可以减缓新建筑的步伐。

维纳的法案吸引了20名共同作者,并在两缔约方的两个委员会上航行,然后才能搁置在2020年由Sen.Anthony Portantino(d),董事主席 参议院拨款委员会。 

代表的Portantino LaCañadaFlintigridge一座89.2%的居民拥有自己的家庭和中位数的城市超过156,000美元, 描述了维纳的账单 作为“一种善意的努力”,但表示,它提出了“合法担忧”,了解更加绅士,“历史保存”和其他“意外后果”。

代表旧金山及其相邻的郊区的维纳表示,他的账单由一个支持“非凡联盟”包括GOV. Gavin Newsom,环境团体,房主,租房者,国家’商会,AARP,人类栖息地,以及若干劳工组织。“我们在明年通过它的真正镜头。“

分区改革支持者从频谱的各个部分中欣赏。 2019年6月,唐纳德特朗普总统 签署了一项行政命令 建立白宫议会,消除经济适用房的障碍。理事会负责减少“多种过度繁琐的监管障碍,”虽然引用的障碍混合包括一些保守的Shibboleth,如能效要求和“过于繁琐的湿地或环境法规。”

什么分区改革看起来像

在明尼阿波利斯,丹佛和华盛顿,Dudchinger表示居民是重建单家族住宅,以添加额外的容量与配件住宅单位(Adus) - 通常被称为姻亲单位 - 通过家庭添加,后院小屋和车库转换。“这绝对是重要的,尽管您必须考虑需要发生的变化规模,” she says. “There’我们现在的危险是太增量的,然后在将来支付价格。”

明尼阿波利斯2040 大幅扩大了全新建筑的潜力。这种全面的区域发展计划消除了422,000人城市的单一家庭区划。包含由...组成 14个离散目标 旨在“引导城市的未来”,新的分区计划促进专注于气候变化的政策,创造经济适用房,消除卫生,财富和公共安全的差距。

明尼阿波利斯计划要求使用预制的房屋和3-D印刷材料,如挤压水泥,以扩大城市的住房库存。它还旨在加快建设的Adus,促进围绕大规模运输附近的壳体;并允许新形式的“故意社区集群住房”,如小屋,以容纳从无家可归者过渡的居民。

Dischinger说,分区改革后的第一个十年将看到空的批次和后院被填补,但添加ADUS不会显着改变物理上下文。“I don’t认为您可以在视觉上注意到RH-1(单家族分区)区域的所有变化,” she says. “Maybe if you’re超级观察者,你’d请注意车库门变成了前门。”

明尼阿波利斯2040重温城市生活的各个方面,达到高速公路的修复计划,旨在重新连接和重新阻碍在上世纪州际公路系统失去的城市的斯巴斯。鉴于计划的潜力转变城市并扩大其经济,它深受民主社会主义者和中间钟布鲁克斯研究所的欢迎,将其描述为“今年最精彩的计划。“

曾经颁布过的,分区改革将为老年人创造新的机会,以获得振兴商业区,因为密度增加了足球。减少超级通勤者的数量也允许开发人员停止将耕地转换为住房,但获取更多居民走路,使用公共交通不会只是减少排放,所说的智能手机在智能手机中的稀缺货币稀缺的货币世界。

为了获得自然,绿地,在日常的基础上,公民应对他们所希望的,并且需要在当天互相互动互动的愿望时,公民应该反思。“It’对于人们需要一些时间来调整他们的期望在任何特定空间内的那种感知。”

改革倡导者说,这不仅仅是必须重新审视的分区。

建立新的城市未来

“未经控制的更大的密度可能是一个没有足够规划的问题,不仅仅是机会的思考,而是没有足够的支持的后果,”揭幕会增加。如果城市希望为学校,基础设施和过境等核心要求创造足够的能力,“所有这些都必须立刻走到一起,“他指出。 “它’不仅仅是加入更多的平方英尺;它’是一系列城市规划和城市规划。”

维纳预测,如果SB50通过,加利福尼亚州租金将在衰落之前稳定。“看到真正重要的转变可能需要10个,15年… and that’对人们来说,令人沮丧,“他说。 “人们现在受到伤害。”

国家最大的国家是大规模改变如何努力的一个例子;分区改革是加州城市的一个受欢迎的谈话点,但郊区社区具有较少多样化,更多的财富和蔓延的空间更加根深蒂固。

即使在自由旧金山,即使在市场率低于市场房价,也能争夺潜在的影响,历史保存和阻碍视图等潜在影响,即使在自由旧金山斗争到慢卷填充发展。政治候选人可能会辩论谁是谁是更容易住房,Dudchinger说:“但这’■在谈话点级别,现在您需要在机构层面的文化转变,以及两者之间的所有政策发生变化。 ”

Wiener说,改革加利福尼亚州的分区法是一个世代项目。 

“It’让我们带来了50年的不良政策来进入这场危机。它’没有让我们50年来掉出来 - 我们可以比这更短,但它可以做到这一点’我要花时间。“

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这篇文章是我们2019年秋季使用和住房政策挑战和解决方案的2019年编辑系列的一部分。根据此系列下载我们最新的免费电子书:“种族主义如何塑造住房危机&我们可以做些什么。“

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沃尔特汤普森

关于作者

沃尔特汤普森

沃尔特汤普森是一位获奖作家,其工作已经出现在监护人和旧金山杂志中。总部位于旧金山,他是TechCrunch的高级编辑,并以前是